Einde bruikleenovereenkomst met vergoeding17 mei 2016

De Kabath heeft sinds haar oprichting in 1991 nooit een vergoeding gevraagd aan een bruiklener van onroerend goed. Dit in de stellige overtuiging dat het vragen van een (maandelijkse) vergoeding aan een bruiklener, hoe minimaal ook, in strijd is met het in Nederland geldende Huurrecht. In de huidige markt van leegstandbeheer is het echter gangbaar dat een bruiklener de kosten nutsvoorzieningen betaalt en een vergoeding voor het gebruik van het object. Het is onze inschatting dat er via leegstandbeheerders op dit moment duizenden contracten lopen met bruikleners van onroerend goed die een maandelijkse vergoeding betalen. De Kabath heeft haar opdrachtgevers altijd gewezen op de risico’s van deze overeenkomsten.

Op 8 maart jongstleden heeft het gerechtshof Arnhem / Leeuwarden een noemenswaardig arrest gewezen. Deze uitspraak, volgend op het hoger beroep aangespannen door een leegstandbeheerder tegen haar bruikleners, is om verschillende redenen een mijlpaal in de jurisprudentie rondom bruikleenvergoedingen.

In het kort de casus. Een leegstandbeheerder geeft in 2006 een boerderij in bruikleen. Er worden twee overeenkomsten met de gebruikers gesloten; een bruikleenovereenkomst waarin wordt bepaald dat de bewoners geen vergoeding verschuldigd zijn voor het gebruik maar wel de nutsvoorzieningen -en andere kosten- voor hun rekening moeten nemen en een serviceovereenkomst waarbij tegen een vergoeding een aantal diensten door de leegstandbeheerder worden geleverd. De beide overeenkomsten zijn in gezamenlijkheid aangegaan, hetgeen wil zeggen dat als de bruikleenovereenkomst wordt beëindigd ook de andere overeenkomst van rechtswege eindigt. In 2014 worden de beide overeenkomsten opgezegd; de gebruikers beroepen zich op huurbescherming. De leegstandbeheerder spant een kort geding aan.

In kort geding oordeelt de voorzieningenrechter dat de door de gebruikers betaalde vergoeding “…geen reële vergoeding voor de servicekosten [is]” en dat dientengevolge “een deel van dat bedrag een tegenprestatie voor het gebruik van de woning [is].” Tevens heeft de rechter geoordeeld dat er geen sprake is van huur ‘naar zijn aard van korte duur’ en dat ook een beroep op de redelijkheid en billijkheid niet opgaat. De leegstandbeheerder gaat in beroep en werpt een aantal grieven op.

Allereerst merkt het hof in hoger beroep op dat niet alleen de taalkundige uitleg van de overeenkomst van belang is, maar ook hetgeen partijen voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst. Dat is in de regel een argument om te kunnen afwijken van de tekst van de overeenkomst. In dit geval zou derhalve een considerans waarin het tijdelijke karakter van de overeenkomst wordt benadrukt van doorslaggevend belang kunnen zijn. De rechtsoverwegingen van het hof bieden echter weinig ruimte voor een andersluidende uitleg dan de overwegingen van de voorzieningenrechter.

In een van de grieven voert de leegstandbeheerder aan dat de betaalde servicekostenvergoeding wordt voldaan voor de diensten die de beheerder levert aan de gebruikers. Een opsomming van de diensten wordt door het hof als volgt beoordeeld:

“Het hof is voorshands van oordeel dat [eiser] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de gehele vergoeding van € 270,– kan worden toegerekend aan kosten die ten behoeve van (het beheer van) de woning zijn gemaakt en dat in dat bedrag geen vergoeding voor het gebruik van de woning kan zijn begrepen.”

In de uiteenzetting die volgt concludeert het hof dan ook:

“Hieruit leidt het hof voorshands af dat, mede gelet op de wijze waarop partijen aan de Service-overeenkomst uitvoering hebben gegeven, [eiser] geen diensten voor [geïntimeerden] c.s. heeft verricht die het bedrag van (inmiddels) € 270,– per maand rechtvaardigen.”

In veel eerdere uitspraken worden subsidiaire vorderingen als: de huurovereenkomst is aangegaan ‘naar zijn aard van korte duur’ en een beroep op huurbescherming is op grond van de redelijkheid en billijkheid niet rechtvaardig, door rechters gehonoreerd. Zo niet in deze casus. Door de lange duur van de overeenkomst, de onduidelijkheid over toekomstige bestemming en de verwachte duur van de gebruiksperiode overweegt het hof:

“Hierdoor houdt het hof het er voor dat [eiser] bij het aangaan van de overeenkomsten ten aanzien van de woning geen vast omlijnde plannen had die mee zouden kunnen brengen dat sprake is van een gebruik van korte duur.”

Daarmee faalt deze grief. Tot slot gaat het hof uitgebreid in op de redelijkheid en billijkheid. Ook deze grief is zonder meer terzijde gelegd nu de eigenaar noch de leegstandbeheerder enige poging hebben ondernomen om vervangende woonruimte of een verhuiskostenvergoeding te bieden. De clausules in de bruikleenovereenkomst dat de gebruiker zich zal onthouden van het doen van een beroep op huurbescherming doen daar in de ogen van het hof niets aan af.

De consequentie van deze uitspraak laat zich raden. Een bruikleenvergoeding, een beroep op naar zijn aard van korte duur of een beëindiging op grond van de de redelijkheid en billijkheid worden minder eenvoudig geaccepteerd. Uiteraard zullen er gevallen zijn waarin een rechter tot een ander oordeel kan komen als de feiten afwijken van de deze casus, maar menig bruiklener zal met deze uitspraak in de hand een geslaagd beroep op huurbescherming kunnen doen.

De volledige uitspraak vind u in de volgende link: Uitspraak hoger beroep.

Wilt u meer informatie over bruikleenovereenkomsten of advies over uw lopende bruikleenovereenkomsten? Neem contact met ons op via 026 3844200 of info@dekabath.nl.